Urbanisme
La loi sur l'aménagement et l'urbanisme, promulguée
le 1er Décembre 1990, a été rendue nécessaire
par un ensemble de facteurs liés à l'harmonisation
des règles d'administration de l'utilisation des sols
et de la mise en adéquation des dispositions législatives
en matière d'urbanisme avec les nouvelles données
constitutionnelles. Elle a imposé la mise en place
de deux instruments d'aménagement et d'urbanisme différenciés
et complémentaires : le Plan Directeur d'Aménagement
et d'Urbanisme et le Plan d'Occupation des Sols.
1 - LE PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME
(PDAU):
C'est un instrument de planification et de gestion urbaine
qui, en divisant son territoire (commune ou groupement de
communes) en secteurs urbanisés, à urbaniser,
d'urbanisation future et non urbanisables :
- Détermine la destination générale
des sols;
- Définit l'extension urbaine, la localisation des services et activités, la nature et l'implantation des grands équipements et infrastructures;
- Détermine les zones d'intervention sur les tissus urbains existants et les zones à protéger (sites historiques, forets terres agricoles, littoral).
- Définit l'extension urbaine, la localisation des services et activités, la nature et l'implantation des grands équipements et infrastructures;
- Détermine les zones d'intervention sur les tissus urbains existants et les zones à protéger (sites historiques, forets terres agricoles, littoral).
Les secteurs urbanisés incluent tous les terrains occupés par les constructions agglomérées y compris les emprises des équipements nécessaires à leur desserte (constructions).
Les secteurs à urbaniser concernent les terrains destinés
à être urbanisés à court et à
moyen termes, dans l'ordre de priorité prévu
par le PDAU.
Les secteurs d'urbanisation future incluent les terrains
destinés à être à long terme aux
échéances prévues par le PDAU.
Les secteurs non urbanisables sont ceux dans lesquels les
droits à construire sont édictés et réglementés.
Le Plan Directeur d'Aménagement et d'Urbanisme tient
compte des plans de développement et définit
les termes de références des plans d'occupation
des sols. Il prend en charge les programmes de l'Etat, des
collectivités locales et ceux de leurs établissements
et services publics.
Il répond aux soucis de prévision, de réalisme
et d'efficacité :
- De prévision, en préfigurant sur la base
de l'analyse d'une situation donnée et de ses tendances
d'évolution, ce que doit devenir l'aire d'étude
à court, moyen et long termes, en définissant
les étapes qui permettent d'y parvenir.
- De réalisme, en dégageant à travers
l'établissement d'un programme, l'importance et l'échelonnement
des moyens à prévoir pour sa réalisation
et sa mise en œuvre.
- D'efficacité, en constituant un engagement et un
guide pour les collectivités locales et les établissements
publics. Le PDAU, constitue aussi, le cadre de référence
dans lequel s'inscrivent les POS à élaborer.
2 - LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS : (POS)
C'est un instrument issu des orientations et prescriptions
du plan directeur d'aménagement et d'urbanisme. Il
définit les droits d'usage des sols et de construction
à la parcelle.
Il précise :
- La forme urbaine et les droits de construction et d'usage
des sols;
- La nature et l'importance de la construction;
- Les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions;
- Les espaces publics, les installations d'intérêt général, les voiries et les réseaux divers;
- Les servitudes;
- Les zones, sites et monuments historiques, à protéger;
- Les terres agricoles à protéger.
- La nature et l'importance de la construction;
- Les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions;
- Les espaces publics, les installations d'intérêt général, les voiries et les réseaux divers;
- Les servitudes;
- Les zones, sites et monuments historiques, à protéger;
- Les terres agricoles à protéger.
L'objectif de cette instrumentation où le plan d'occupation
des sols se présente comme le principal instrument
adapté à la maîtrise de l'organisation
de l'espace urbain et des conditions de production du cadre
bâti, a pour effet de conférer une réelle
maîtrise des sols aux collectivités locales,
permettant:
. Une consommation rationnelle des terrains à bâtir;
. Une protection maximum des terres agricoles;
. La conservation des milieux et sites naturels, la préservation des paysages et la sauvegarde des patrimoines historiques et architecturaux.
. Une protection maximum des terres agricoles;
. La conservation des milieux et sites naturels, la préservation des paysages et la sauvegarde des patrimoines historiques et architecturaux.
3 - LE CONTENU DES ETUDES
Le plan directeur d'aménagement et d'urbanisme se
traduit par un règlement accompagné de documents
graphiques de référence et d'un rapport d'orientation.
Il se compose ainsi:
1- D'un rapport d'orientation qui présente :
L'analyse de la situation existante et les principales perspectives
de son développement compte tenu de l'évolution
économique, démographique sociale et culturelle
du territoire considéré.
Le parti d'aménagement proposé compte tenu
des orientations en matière d'aménagement du
territoire.
2- D'un règlement qui fixe les règles applicables
pour chaque zone comprise dans les secteurs urbanisés,
à urbaniser, d'urbanisation future et non urbanisables,
en déterminant :
- L'affectation dominante des sols et s'il y'a lieu la nature des activités qui peuvent être interdites ou soumises à des conditions particulières,
- La densité générale exprimée par le coefficient d'occupation des sols,
- Les servitudes à maintenir, à modifier ou à créer,
- Les périmètres des plans d'occupation des sols avec les termes de référence y afférents en faisant apparaître les zones d'intervention sur les tissus urbains existants et ceux des zones à protéger,
- La localisation et la nature des grands équipements, des infrastructures, des services et des activités
Il définit en outre les conditions de construction particulières à l'intérieur de certaines parties du territoire tels que le littoral, les territoires à caractère naturel et culturel marqué, les terres agricoles……
- L'affectation dominante des sols et s'il y'a lieu la nature des activités qui peuvent être interdites ou soumises à des conditions particulières,
- La densité générale exprimée par le coefficient d'occupation des sols,
- Les servitudes à maintenir, à modifier ou à créer,
- Les périmètres des plans d'occupation des sols avec les termes de référence y afférents en faisant apparaître les zones d'intervention sur les tissus urbains existants et ceux des zones à protéger,
- La localisation et la nature des grands équipements, des infrastructures, des services et des activités
Il définit en outre les conditions de construction particulières à l'intérieur de certaines parties du territoire tels que le littoral, les territoires à caractère naturel et culturel marqué, les terres agricoles……
3- De documents graphiques comprenant notamment :
- Le plan de l'état de fait faisant ressortir le cadre
bâti actuel, les voiries et les réseaux divers
les plus importants;
- Le plan d'aménagement délimitant:
1. les secteurs urbanisés, à urbaniser, d'urbanisation future et non urbanisables.
2. certaines parties du territoire : le littoral, les terres agricoles à préserver, les territoires à caractère naturel et culturel marqués.
3. Les périmètres des plans d'occupation des sols.
- Le plan d'aménagement délimitant:
1. les secteurs urbanisés, à urbaniser, d'urbanisation future et non urbanisables.
2. certaines parties du territoire : le littoral, les terres agricoles à préserver, les territoires à caractère naturel et culturel marqués.
3. Les périmètres des plans d'occupation des sols.
- le plan des servitudes à maintenir, à modifier
ou à créer.
- Le plan d'équipement faisant ressortir le tracé des voiries, d'adduction en eau potable et d'assainissement les plus importants ainsi que la localisation des équipements collectifs et ouvrages d'intérêt public.
3-1-1 LA REVISION DU PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME
- Le plan d'équipement faisant ressortir le tracé des voiries, d'adduction en eau potable et d'assainissement les plus importants ainsi que la localisation des équipements collectifs et ouvrages d'intérêt public.
3-1-1 LA REVISION DU PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME
La révision porte sur des modifications et des changements
ayant pour conséquence la correction du règlement
et/ou du périmètre initialement approuvé,
celle-ci, ne peut être envisagée que si l'évolution
de la situation ou du contexte est telle que les projets d'aménagement
de la commune, ou de structuration urbaine ne répondent
plus fondamentalement aux objectifs qui leur sont assignés.
La révision ne peut également être envisagée
que si les secteurs d'urbanisation sont en voie de saturation.
La révision du nouveau plan doit être approuvée dans les mêmes formes que celles relatives à l'élaboration et l'approbation du plan initial.
La révision du nouveau plan doit être approuvée dans les mêmes formes que celles relatives à l'élaboration et l'approbation du plan initial.
3-2 LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS : (POS)
Le plan d'occupation des sols fixe les droits à construire
de façon détaillée, tant par l'échelle
des documents que par les prescriptions réglementaires,
de telle sorte que les demandes de permis de construire peuvent
être traitées sur dossier.
Le POS fixe la forme urbaine; la forme générale
de la ville est en principe définie par le PDAU qui
fixe le parti urbanistique global et les règles de
composition qui doivent permettre de préserver ou de
renforcer l'image de la ville et son unité.
Le POS, Correspond à un ou plusieurs projets qui s'insèrent
dans l'image projetée de la ville et qui contribuent
à sa réalisation.
Le plan d'occupation des sols est constitué d'un règlement
et de documents graphiques. Le règlement comprend une
note de présentation et des règles.
La note de présentation doit contenir la justification
du plan d'occupation des sols par rapport au plan directeur
d'aménagement et d'urbanisme et le programme retenu.
A ces documents, il faut rajouter le rapport géotechnique
accompagnant la carte des contraintes géotechniques.
Les règles doivent être fixées pour chaque
zone homogènes en tenant compte des dispositions particulières
propres à certaines parties du territoire d'étude
(terres agricoles, sites historiques et culturels, littoral….)
Sur le ou les plans eux-mêmes seront indiqués
pour chaque parcelle les prescriptions spécifiques
(type de construction autorisée, implantation autorisée
ou surface constructible, COS……).
Les documents graphiques sont constitués d'un plan
de situation au 1/2000è ou 1/5000è, d'une ou
de plusieurs perspectives ou axonométrie illustrant
les formes urbaines et architecturales souhaitées et
d'une série de plans au 1/500è et 1/1000è
parmi lesquels:
- le plan topographique;
- la carte des contraintes géotechniques,
- le plan de l'état de fait faisant ressortir le bâti, la voirie, les réseaux divers et les servitudes existantes,
- le plan d'aménagement général précisant:
. La délimitation des zones réglementaires homogènes,
. Les équipements et ouvrages d'intérêt général et d'utilité publique,
. La voirie et les réseaux divers à la charge de l'Etat, des collectivités locales,
. Les espaces à préserver, à protéger.
- la carte des contraintes géotechniques,
- le plan de l'état de fait faisant ressortir le bâti, la voirie, les réseaux divers et les servitudes existantes,
- le plan d'aménagement général précisant:
. La délimitation des zones réglementaires homogènes,
. Les équipements et ouvrages d'intérêt général et d'utilité publique,
. La voirie et les réseaux divers à la charge de l'Etat, des collectivités locales,
. Les espaces à préserver, à protéger.
- Le plan de composition urbaine contenant toutes les prescriptions
réglementaires.
3-2-1 LA REVISION DU PLAN D'OCCUPATION DES SOLS
Les POS ne peuvent être révisés que dans les conditions suivantes :
- Si le projet urbain ou les constructions initialement prévues n'ont été réalisées qu'au tiers seulement du volume de construction autorisé à l'échéance projetée par son achèvement;
- Si le cadre bâti existant est en ruine ou dans un état de vétusté nécessitant son renouvellement;
- Si le cadre bâti existant a subi des détériorations causées par des phénomènes naturels;
- Si, passé un délai de cinq ans (05) après son approbation la majorité des propriétaires le demande;
- Si la nécessité de création d'un projet d'intérêt national le requiert.
Les POS ne peuvent être révisés que dans les conditions suivantes :
- Si le projet urbain ou les constructions initialement prévues n'ont été réalisées qu'au tiers seulement du volume de construction autorisé à l'échéance projetée par son achèvement;
- Si le cadre bâti existant est en ruine ou dans un état de vétusté nécessitant son renouvellement;
- Si le cadre bâti existant a subi des détériorations causées par des phénomènes naturels;
- Si, passé un délai de cinq ans (05) après son approbation la majorité des propriétaires le demande;
- Si la nécessité de création d'un projet d'intérêt national le requiert.
Les révisions des POS sont approuvées dans
les mêmes conditions et formes que celles prévues
pour l'élaboration des POS.
PDAU et POS sont des instruments que chaque commune doit
mettre en œuvre. Ils sont établis à l'initiative
et sous la responsabilité des du P/APC.
Les projets sont adoptés par délibération
de ou des APC concernées, puis soumis à enquête
publique (45 jours pour le PDAU et 60 jours pour le POS) puis
éventuellement modifiés avant leur approbation
définitive. C'est cette approbation qui leur donne
valeur réglementaire.
La participation des différents acteurs est garantie
par la loi "les procédures d'élaboration
des instruments d'aménagement et d'urbanisme garantissent
une effective concertation entre les intervenants y compris
les représentants des usagers". Les associations
locales d'usagers, les chambres de commerce et d'agriculture,
et les associations professionnelles doivent être consultés
lors de leur établissement.
PDAU et POS se situent dans un système intégré
et hiérarchisé d'instrument d'aménagement
du territoire. Le PDAU, doit ainsi respecter les principes
et les objectifs
de la politique nationale d'aménagement du territoire
et tenir compte des schémas d'aménagement et
des plans de développement.
Le POS quant à lui est établi dans le respect
du PDAU, ce qui implique qu'un POS ne peut être établi
en l'absence d'un PDAU règlementairement approuvé.
Le PDAU n'est pas un instrument neutre, il impose des choix
directs ou indirects et ces choix sont du ressort des collectivités
locales, dans le cadre de la loi.
Du point de vue des autorités locales, le PDAU est
un outil qui peut servir à :
- Créer, attirer ou récupérer des ressources;
- Utiliser de façon optimale les ressources existantes:
- Régler des problèmes existants.
- Utiliser de façon optimale les ressources existantes:
- Régler des problèmes existants.
La collectivité locale concernée devra donc
définir sa politique urbaine et foncière avant
ou durant l'élaboration du PDAU.
Les concertations autour des projets sont des moyens de mise
en œuvre de cette politique.
3-3 L'AMENDEMENT DE LA LOI 90/29 RELATIVE A L'AMENAGEMENT
ET L'URBANISME
Le dernier séisme du 21 Mai 2003, de par les dégâts
qu'il a causé aux constructions de la région
Algéroise, a rendu nécessaire l'adaptation des
dispositions en matière d'urbanisme et de construction
pour prendre en charge de manière préventive
et rigoureuse les risques naturels et/ou technologiques.
Les amendements introduits dans la nouvelle législation
concernent principalement :
- L'obligation de la délimitation des zones soumises
aux aléas naturels et/ou technologiques par les instruments
d’urbanisme;
- L’élaboration conjointe des dossiers des permis
de construire par l’architecte et l’ingénieur
agrées pour tout projet de construction quel que soit
son lieu d’implantation.
- La mise en place d’un dispositif coercitif de contrôle
de la construction en restaurant l’autorité administrative
en matière de démolition des constructions érigées
sans permis de construire.
- Le recours à la décision de justice est prévu
en cas de non conformité des travaux réalisés
en référence aux prescriptions du permis délivré.
Les amendements introduits devraient mettre fin aux insuffisances constatées dans les dispositions en matière de prise en charge des risques naturels et technologiques et de la conformité des constructions.
Les amendements introduits devraient mettre fin aux insuffisances constatées dans les dispositions en matière de prise en charge des risques naturels et technologiques et de la conformité des constructions.
By M.A ARCHITECTE
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